(부동산 공부) 워렌버핏의 주주서한을 통해 보는 대한민국 부동산 가격하락

 

2011년 주주서한

잘 아시다 시피 주택 소유 정책과 주택담보대출 정책은 정도를 벗어났고, 이 때문에 우리 경제가 지금 값비싼 대가를 치르고 있습니다. 정부, 대출회사, 차입자, 대중매체, 신용평가회사 등 우리 모두가 이 파괴행위에 가담했습니다. 그 어리석음의 핵심은 주택 가격이 큰 조정 없이 계속해서 오른다고 거의 모든 사람이 믿었다는 사실입니다.         <중략>        주택 거래에서 거의 모든 가격과 관행이 정당화 되었습니다. 모든 주택 소유자들이 부자가 된 기분으로, 증가한 주택 지분에 대해 서둘러 추가 대출을 받았습니다.       <중략>     주택 가격이 상승하는 동안은 만사 형통이었습니다.

 

 

2008년 주주서한

<중략>      그동안 대부분 주택 업체의 판매 관행은 정말 형편없었습니다.     < 중략>      '돈을 빌려서는 안되는 고객들에게 빌려주어서는 안되는 기관들이 빌려준 꼴'이었습니다.  < 중략>  요즘 주택위기에 관한 해설을 보면 흔히 중대한 사실을 간과하고 있습니다. 담보권이 행사되는 주된 사유가 주택 가격이 대출금보다 내려가서(이른바 '깡통주택')가 아니라는 사실입니다. 담보권이 행사되는 것은 차입자가 계약에 따라 매월 원리금을 상환하지 못하기 때문입니다. 빌린 돈이 아니라 자기 돈으로 적지 않은 계약금을 치른 사람은 단지 오늘 주택 가격이 대출금보다 내려갔다는 이유만으로 주택을 포기하는 일은 거의 없습니다. 그러나 매월 원리금을 상환할 수 없을 때에는 주택을 포기합니다.  내 집 마련은 멋진일 입니다. 우리 가족은 현재 집에서 50년 동안 행복하게 살았고 앞으로도 잘 살 것입니다. 집은 실제 거주 목적으로 사야지, 매매 차익이나 재융자를 기대하고 사서는 안됩니다. 그리고 자신의 소득 수준에 맞는 집을 사야합니다.          <중략>     사람들이 집을 장만한는 것은 바람직하지만 미국의 주된 목표가 되어서는 안됩니다. 사람들이 집을 유지하는 것이 주된 목표가 되어야 합니다.

 

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위 글은 2008년 미국 주택서브프라임 모기지론으로 인해 미국 금융위기가 발생한 시기에 발송된 워렌버핏 주주서한입니다. 거의  16년전의 글이지만 지금 대한민국 상황에 적용해도 위화감이 전혀 없습니다. 저는 대한민국은 결국 워렌버핏의 주주서한 내용과 비슷하게 흘러갈 것이라고 생각합니다.

 

모든 사람들이 주택가격이 영원히 상승할 것이라고 믿었다.  → 현재의 대한민국

돈을 빌려서는 안되는 고객들에게 빌려주어서는 안되는 기관들이 빌려준 꼴  →  영끌론자와 제2~3금융권

매월 원리금을 상환할 수 없을 때에 주택을 포기 → 가계부채와 이자부담 증가, 가처분소득 약화, 주택 저가매도 or 경매

 

 

정부는 정책자금을 활용해서 부동산 가격이 하락하는 것을 최대한 막고있습니다. 그 이유는 부동산 문제는 건설사, 금융사, 가계부채, 정부부채, 정책기금 등이 아주 복잡하게 연결되었고 어느 부분이 터지는 순간 연쇄반응을 일으켜 모두가 함께 공멸할 가능성이 높기 때문입니다.

 

그렇다고 정부가 부동산 가격이 상승하는 걸 원하느냐? 그렇지도 않습니다. 죽어가는 경기를 살리기 위해 금리인하를 해야하는 시점에도 우리나라는 부동산 가격과 가계부채가 상승할 까봐 금리를 낮추지 못하는 상황만 봐도 알 수 있습니다. 

 

결국 정부는 현 상황을 유지하는 선택 밖에 못할 것입니다. 금리는 동결할 것이고 현 상황을 타개하기 위해 이런 저런 정책을 내놓겠지만 효과는 미미할 것입니다. 그 사이 원리금 상환 부담을 감당하지 못하는 가계들이 점점 늘 어날 것이고 더 버티지 못한 사람들은 부동산을 저가로 던지거나 파산하여 매물이 경매에 부쳐질 것입니다.

 

위기는 곧 기회입니다. 부동산 가격이 하락 된다면 준비하고 있다고 적절한 시기에 부동산을 매수해야합니다.

 

 

 

일본의 부동산 버블 폭락 과정 1편

 

일본의 부동산 버블 폭락 과정 2편

 

부동산 가격은 무엇이 결정하는 가?(한국 부동산의 변화)