부동산 가격은 무엇이 결정하는 가?(한국 부동산의 변화)

 

1. 1990~2000년대 한국의 부동산 변화

한국경제가 고도로 성장한 1990년대에는 부동산 가격 상승폭이 크지 않았다. 

자본의 대부분은 기업에 흘러들어갔고 기업은 대출을 받아 투자를 늘리고 일자리를 창출하였다.

그 당시 한국경제의 전망은 밝았다. 경기의 활황이 예상되자 수많은 기업들은 무리하게 사업을 확장하였다. 그러나 1997년 외환위기가 발생하자 무리한 대출을 일으킨 수많은 기업들은 버티지 못하고 파산하였고, 그 결과 기업은 투자를 줄이고 일자리는 감축되며 경기는 하락하였다.

 

외환위기 이후 2000년대에 들어서 저성장, 저금리가 고착화되었다. 자본은 갈 곳을 잃었다. 그러자 기업으로 흘러들어가던 자본은 가계 대출을 통해 부동산으로 흘러들어가기 시작했다. 2008년 글로벌 금융위기를 맞아하기 전까지 이 현상은 지속되었다. 그 당시 글로벌 유동성은 넘쳐났고 많은 양이 한국으로도 유입이 되어 부동산담보대출에 들어갔다.

 

부동산담보대출은 부동산(아파트)의 수요를 늘리는 역할을 한다. 돈을 빌리기 쉬우니 아파트 매수 의향이 높아진 것이다. 그러자 외환위기의 여파로 실업대란이 일어나고 있는 2000년대에 수도권을 중심으로 부동산 가격이 급등하는 기이한 현상이 나타났다. 

 

2. 2008년 금융위기 이후 한국의 부동산 변화

위기는 또 찾아왔다. 2008년 글로벌 금융위기는 글로벌 전체의 유동성의 씨를 말렸다. 은행은 대출을 회수했고 외국 자본은 한국을 떠났다. 이렇게 시중에 돈이 마르기 시작하자 상황이 어려운 기업이나 가계는 돈을 구하기 위해 발을 동동 굴렀다. 결국 돈의 공급이 줄자 돈의 수요가 늘어났고 돈의 가격인 금리는 올라가기 시작했다.

 

금리가 올라가자 부동산담보대출 금리도 올라갔다. 높은 금리는 부동산 수요를 눌렀다. 금융위기 여파로 대부분의 자산 가격이 폭락한 상태에서 아파트 가격도 흔들리기 시작했다. 대출이 위축되자 부동산 수요도 위축되었고 이어서 부동산 가격 급락이 진행되었다.

 

글로벌 금융위기 직후 정부는 경기침체를 방어하기 위해서 공격적인 경기부양책을 추진하였다. 한국은행은 기준금리를 역대 최저 수준인 2%까지 인하하였다. 저금리에 대출규제 완화가 다시금 진행된 것이다. 이 조치는 금융위기의 충격이 어느 정도 사라진 2009년 하반기 부터 영향을 미쳐 수도권을 중심으로 부동산 가격을 다시금 상승하게 하였다. 동시에 글로벌 경기가 개선되었고 한국의 성장도 개선되고있었다.

 

글로벌과 한국의 경기가 개선되고 있던 2010년 하반기 쯤 중동정세의 불안정으로 국제유가가 크게 상승하였다. 당시 고환율 정책을 유지하고 있던 한국은 올라가는 수입물가가 부담스러워졌다. 국제유가와 수입물가의 상승은 국내물가도 상승을 부추겼다. 결국 한국은행은 2008년 금융위기 직후 2%로 낮추었던 금리를 2011년 하반기에는 3.25%까지 높였다.

 

당시 2011년 동일본 대지진으로 엔화 가치는 매우 높았고 중국은 경기부양을 위해 제조업 투자를 늘리고 있었다. 그러다 보니 한국의 자동차, 화학, 정유 중심으로 강력한 수출 성장세가 나왔다. 이는 슈퍼 엔고로 인해 일본 대비 한국의 수출 경쟁력이 높아졌으면서도 고환율 정책을 버리지 않았기에 수출로 벌어들이는 수익도 매우 많아지는 결과를 나타냈다. 쉽게 말해 한국의 경기는 좋아지고 있었다.

 

수출의 강한 성장세는 기업의 이익 성장을 뜻한다. 기업이 성장하니 코스피 주가지수는 전고점을 돌파하였다. 이런 상황에서 부동산 가격의 상승이 발생한다면 버블 논란에 휩싸일 수도 있었다. 그러자 정부 당국은 부동산 시장의 안정화라는 명목으로 고강도 대출규제를 진행하였고 그 결과 수도권을 중심으로 부동산 시장은 본격적인 침체기에 들어섰다.   

 

3. 부동산 가격 변동의 원동력, 금리와 대출

결국 부동산 가격은 자본이 부동산 시장으로 흘러들어가냐 아니냐에 따라 결정된다.

자본이 부동산 시장으로 들어가면 부동산 가격은 올라가는 것이고 그 반대면 떨어진다. 그럼 자본의 이동 무엇이 결정하는 가? 자본의 이동은 금리와 대출에 의해서 결정된다. 결국 부동산 가격은 금리와 대출이 결정하는 것이다. 금리와 대출이 부동산 가격을 결정하는 전부이다라고 말할 수 는 없어도 아주 많은 영향을 끼친다는 건 부정할 수 없다.

 

여기서 한가지 더 생각해야 할 것은 부동산 가격을 움직이는 금리와 대출이지만 폭등과 폭락을 가속하는 건 시장 심리이다. 금리와 대출은 국내외 경제상황에 따라 변화하기 마련인데, 이러한 변화는 시장참여자들의 심리를 불안정하게 만드는 경우가 많다. 심리가 움직이니 부동산 가격은 더 크게 움직인다.(위, 아래 모두  포함이다.)

 

금리와 대출에 대한 정책변화가 지속적으로 이루어지고 있다. 국내외 경제상황도 급변하고 있다. 지금부터는 한국이 부동산 가격에 고민을 해볼 필요가 있다.   

 

 

일본의 부동산 버블 폭락 과정 1편

 

일본의 부동산 버블 폭락 과정 2편