(부동산 공부) 금리 인하와 부동산 240920

자산시장의 역사는 반복된다. 부동산도 마찬가지이다. 다만 부동산은 사이클이 매우 길기 때문에 내가 경험하고 있는 이 순간이 부동산 자산변화의 긴 시계열에서 어느 시점에 위치하는 지 파악하기 어렵다.

 

이러한 이유로 부동산 시장에서 발생하는 사건들이 어떤 의미를 가지며 내가 어떤 행동을 해야하는지 판단하기 어렵다. 부동산 시장에 뛰어들려면 내가 현재 어느 시점에 해당하는 지 판단하는게 우선이다. 많은 양의 정보를 읽고 정리하며 판단하는 역량을 길러야한다. 이 글은 나름 부동산을 공부하면서 익힌 정보를 정리하는 글이다.

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2024년 9월 20일 미국 연준에서 50bp 금리인하를 단행하였다. 사람들은 다시 부동산이 상승할 것이라고 기대한다. 그러나  나는 부동산 가격 조정기 초입에 들어섰다고 생각한다.

 

화폐의 가치는 점점 떨어지고 있기 때문에 부동산 가격은 장기적으로는 우상향한다. 부동산 가격의 장기 우상향 그래프는 단기의 상승-하락 그래프가 모여서 그려진다. 부동산 자산변화 사이클이 5~10년 단위인 것을 감안했을 때, 단기 하락 시점에 부동산을 잘못 매수하면 지옥을 경험할 수도 있다. 지금은 부동산 매매를 조심해야하는 시점이다. 

 

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1. 금리 인하는 없다.

 

금리는 기준금리, 시장금리, 상품금리로 나누어진다. 보통은 중앙은행에서 기준금리를 내리면 시장금리와 상품금리가 함께 내린다. 우리나라는 미국 연준의 영향을 많이 받는다. 사람들은 미국 연준에서 기준금리를 내렸으니 우리나라 한국은행도 기준금리를 내릴 것이라 기대하는 것이다. 

 

그러나 우리는 기준금리를 내릴 수가 없다. 미국이 기준금리를 올릴 때 우리나라는 부채 문제 때문에 올리지 않았기 때문에 기준금리를 내릴 만한 경제 체력이 없다. 설령 기준금리를 내린다고 해도 은행에서 취급하는 상품금리는 내려가지 않을 가능성이 매우 크다.  재수 없으면 상품 금리는 상승할 수도 있다. 금리의 영향을 받는 부동산 자산시장에서 금리가 인하되지 않으면 가격 상승이 일어나기 힘들다.

 

 

2. 은행 바젤 3 시작으로 대출해 줄 돈이 없다. 

 

2025년부터 은행은 바젤3를 적용하기에 위험가중 자산 대비 8% 이상 자기자본을 유지해야한다. 간단히 말하면 은행은 위험자산을 가지고 있는 만큼 자기네 곶간에 돈을 더 많이 쌓아라는 이야기다.  

 

우리나라 정부, 기업, 가계 부채의 규모는 엄청나다. 국제결제은행에서도 부채문제에 대해 지적할 정도다. 이 부채들은 결국 은행의 위험자산이고, 은행은 더 이상의 대출을 내주기 힘들다는 뜻이된다.

 

부동산 가격이 상승하려면 현재 보유자들의 집을 누군가는 사주어야한다. 그런데 자기 돈 100%로 집을 사는 사람이 세상에 몇이나 되겠는가? 집을 사려면 은행에서 대출을 받아야하는데, 은행에서 대출을 조이고 있다. 이런 상황에서 어떻게 부동산 가격이 상승하겠는가?

 

3. 정부에서도 대출해 줄 돈이 없다.

 

최근 정부가 대출을 줄이고 있다. 더 이상 대출해줄 돈이 없기 때문이다. 은행들 대신에 정부가 대신 주택담보대출을 마구 해주다보니 주택도시기금이 급감했다. 정부가 돈이 없어 보증보험 보호 금액을 낮추고 청약통장 납입인정금액을 10만원에서 25만으로 올리는 상황이 발생했다.

 

정부는 국채를 발행해서 돈을 유통한다. 우리나라 정부는 주로 해외에서 국채를 발행해서 돈을 가져오는데, 달러로 채권을 발행하면 달러자산을 보유하게 되고 보유한 달러자산을 원화로 바꾸어서 국내에 유통한다. 즉 우리나라 원화는 외환으로 공급되기 때문에 부동산 가격은 외환보유액과 연관이 깊다. 현재 우리나라는 벌어오는 외화의 규모가 멈추었고 앞으로 줄어들 가능성이 매우 높다. 

 

4. 사람들의 근로소득이 현재의 부동산 대출 원금과 이자를 감당하기 어려운 상황에 도달했다.

 

집을 매수하려는 사람들은 대출을 받는다. 대출을 받는 규모와 금리에 따라 갚아나가야할 원금과 이자가 결정된다.

문제는 매수하려는 부동산 가격이 상승하는 만큼 사람들은 더 많은 대출을 일으켜야하는데, 대출의 원금과 이자 상승규모가 사람들이 감당할 수 있는 수준을 넘어서고 있다. 사람들이 돈이 없다. 

 

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그럼에도 주택은 매수해야한다.

이유는 단순하다. 첫째 이 땅에서 내 보금자리 1곳은 반드시 있어야한다. 둘째 돈의 가치는 점점 떨어지기 때문이다.

관건은 싸게 매수해야하는 것이다.