현금유동성과 부동산 가격, 그리고 6.27 대책 이후 시장 전망

안녕하세요! 오늘은 미국, 일본, 한국의 역사적 사례를 통해 ‘현금유동성’이 부동산 가격에 어떤 영향을 미쳤는지, 그리고 최근 이재명 정부의 6.27 부동산대책이 어떤 의미를 갖는지 알아보고, 앞으로의 부동산 시장을 쉽게 전망해볼게요.

1. 현금유동성에 따른 부동산 가격의 역사적 사건

미국
• 2008년 금융위기와 양적완화(QE)
o 2008년 금융위기 이후 미국은 시중에 막대한 돈(유동성)을 풀었습니다. 그 결과, 2012년부터 주택가격이 다시 상승하기 시작했고, 자산시장(주식•부동산) 모두 큰 폭으로 올랐어요[1].
o 2020년 코로나19 때도 비슷하게 돈을 많이 풀자 집값이 단기간 급등했습니다. 반대로 2022년부터 유동성 회수(긴축)가 시작되자 약 6개월 뒤부터 주택가격이 하락세로 전환됐죠[2].

일본
• 1980~90년대 버블과 붕괴
o 1980년대 일본은 저금리와 막대한 유동성으로 부동산 가격이 폭등(버블)했습니다. 하지만 1990년대 초 금리 인상과 유동성 축소, 신용경색이 오면서 버블이 붕괴, 부동산 가격은 10년 넘게 하락했습니다[3][4].
o 이후 일본은 장기 디플레이션(경기침체+물가하락)과 부동산 가격 약세를 겪었고, 최근 아베노믹스(양적완화) 이후 도쿄 등 대도시를 중심으로 다시 가격이 오르고 있습니다.

한국
• 외환위기, 코로나, 그리고 최근
o 1997년 외환위기, 2008년 금융위기 때는 유동성 축소와 금리 급등으로 부동산 가격이 하락했습니다.
o 반면 2020년 코로나19 이후엔 초저금리와 유동성 확대, 대출 완화로 서울•수도권 아파트값이 폭등했죠. 2022년부터 유동성 축소와 금리 인상에 따라 가격이 조정되다가, 최근 다시 유동성 기대감이 살아나며 수도권 집값이 반등 중입니다[2][5][6].
o 한국은행•KDI 연구에 따르면 통화량(M2)이 1% 늘면 집값이 0.9% 오를 정도로 유동성의 영향이 큽니다[5][6].
2. 이재명 정부의 6.27 부동산대책, 무슨 의미일까?

• 핵심은 ‘대출 규제’
이재명 정부의 6.27 대책은 공식적으로 ‘가계부채 관리 강화 방안’이지만, 사실상 수도권 부동산시장에 대한 강력한 대출 규제 정책입니다[7][8].
문재인 정부 5년간 28번에 걸친 대출 규제를 모두 합친 것만큼 강력하다는 평가가 나올 정도로, LTV(담보인정비율)•DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 한도를 대폭 축소했습니다.
• 왜 이렇게 강하게?
이전 정부처럼 단계적으로 규제를 강화하는 방식이 집값을 잡지 못했다는 학습효과 때문입니다. 이번에는 초반부터 강한 충격을 줘 집값 상승 기대심리를 꺾으려는 의도가 강합니다[7][8].
• 정책의 한계와 특징
공급 확대보다는 수요(특히 대출 수요) 억제에 초점을 맞췄습니다. 하지만 수도권과 지방의 온도차, 이미 오른 집값, 실수요자 부담 등 현실적 한계도 지적되고 있습니다[9].

3. 앞으로의 부동산 시장 전망

• 유동성 vs. 대출 규제
o 유동성(돈의 흐름)이 늘어나면 집값은 오르는 경향이 강합니다. 최근 정부의 추경, 저금리 기대 등으로 시장에 돈이 더 풀릴 가능성이 있습니다.
o 하지만 이번 6.27 대책처럼 대출 규제가 강해지면, 실수요자와 투자자 모두 자금 조달이 어려워져 단기적으로는 집값 상승세가 꺾일 수 있습니다.

• 수도권과 지방의 양극화
o 수도권, 특히 서울 강남권은 여전히 수요가 많아 규제에도 가격이 쉽게 꺾이지 않을 수 있습니다.
o 반면 지방은 미분양, 수요 부진으로 약세가 이어질 전망입니다[10][9].

• 중장기적으로는?
o 유동성 확대, 저금리, 공급 부족이 맞물리면 다시 집값이 오를 가능성도 있습니다.
o 하지만 대출 규제, 금리 인상, 경기 둔화 등이 이어진다면 가격 조정세가 길어질 수 있습니다.
o 일본처럼 장기 침체로 가려면 인구 감소, 초저성장, 강력한 신용경색 등이 동반돼야 하는데, 한국은 아직 수도권 집중과 1인 가구 증가 등으로 일본과는 일부 차이가 있습니다[10].

4. 마무리하며

지금 우리 부동산 시장은 ‘돈이 많이 풀리면 집값이 오른다’는 공식과, ‘대출을 조이면 집값이 잡힌다’는 두 가지 힘이 맞서고 있는 상황입니다. 미국, 일본, 한국 모두 현금유동성이 부동산 가격에 미치는 영향이 컸던 역사적 경험이 있죠.

이번 이재명 정부의 6.27 대책은 그 어느 때보다 강력한 대출 규제로, 집값 상승 기대심리를 잡으려는 의도가 분명합니다. 단기적으로는 효과가 있을 수 있지만, 수도권과 지방의 온도차, 유동성 확대 기대 등 변수도 많으니 한쪽 방향으로만 단정짓긴 어렵습니다.

결국 부동산 시장은 유동성, 금리, 정책, 인구 구조 등 여러 요인이 복합적으로 작용합니다. 투자나 내 집 마련을 고민하신다면, 너무 단기적인 흐름에 휘둘리기보다는, 본인의 상황과 중장기적 시장 변화를 함께 살펴보시길 추천드려요!
읽어주셔서 감사합니다! 

 

1. https://www.bok.or.kr/portal/bbs/P0000528/view.do?nttId=200341&menuNo=200431&pageIndex=26 
2. https://blog.naver.com/jackpasi/223263216189 
3. https://brunch.co.kr/@thecapitalist/1126 
4. https://blog.naver.com/spirit0108/223685149680 
5. https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2025/06/22/R2SYPAXUDFBQTJOHF4UF2QNPOU/ 
6. https://researcher.hf.go.kr/researcher/sub04/sub04.do?mode=download&articleNo=386589&attachNo=64786 
7. https://www.chosun.com/economy/money/2025/06/27/R3E3D6ODZNAMHAHV3V4UH56YYY/ 
8. https://brunch.co.kr/@doo7/81 
9. https://brunch.co.kr/@whitebirch/169 
10. https://www.sisaweek.com/news/articleView.html?idxno=